OVO TREBATE ZNATI AKO KUPUJETE ILI PRODAJETE NEKRETNINU: UGOVORE VIŠE NEĆETE ZAVRŠAVATI KOD NOTARA

Ukoliko se ovih dana bavite prometom nekretnina, odnosno prodajete ili kupujete stan, ili ste sretnik pa vam neko poklanja kuću ili barem garažu, naći ćete se u jednoj od dvije moguće situacije:

  • ili vam nadležni zemljišnoknjižni ured neće izvršiti upis nekretnine
  • ili će vam nekretnina biti upisana s bilo kakvim ugovorom, pa čak  i onim kojeg samo potpišu kupac i prodavac, bez notarske obrade.

Prije tačno šest mjeseci, odlučujući po zahtjevu potpredsjednika Federacije BiH Milana Dunovića, Ustavni sud je, presudom U-22/16, proglasio neustavnim niz članova, odnosno dijelove članova nekoliko zakona.

Većina osporenih dijelova zakona pojašnjavala je formu isprava koje nastaju u procesu pravnog prometa nekretninama.

Naprimjer, ukoliko ste kupovali stan, s prodavcem ste morali sklopiti notarski obrađen ugovor. Jednako je bilo i za ugovor o hipotekama i slično. Potom ste, s notarski obrađenim ugovorom, vršili upise i promjene u zamljišnim knjigama. Tako je bilo. I upravo o toj proceduri, odnosno formi ugovora, isprava je odlučivao Ustavni sud i presudio da su tako propisane forme neustavne.

Konačno, Ustavni sud je dao prijelazni rok do kojeg se, iako neustavne, mogu primjenjivati odredbe postojećih zakona. Taj rok je istekao 16. 11. 2019. godine, dakle, ove subote. To znači da od subote, a suštinski od danas, odredbe koje vas tjeraju da ugovore “završavate” kod notara više ne postoje.

Pitanje je: Šta nam je donijela spomenuta presuda Ustavnog suda i šta će se u praksi događati sada kada je istekao rok za prijelazna rješenja, a Parlament nije usvojio dopune zakona u dijelovima u kojima su postojeće odredbe proglašene neustavnim?

Hayat

Na ovo pitanje, kaže struka, ne postoji jasan odgovor. Postoje samo tumačenja.

Praksa, odnosno obaveza referenata u zamljišnoknjižnim uredima, bila je i još jeste da, prije upisa promjena u ZK-ulošcima, provjere tri stvari. Jedna od njih je i je li isprava koja im je priložena uz zahtjev za upis promjena sastavljena u ispravnoj formi. Ta “ispravna forma”, nakon presude Ustavnog suda, više ne postoji. I sada se vraćamo na sami početak ovog teksta.

Dakle, od danas ne postoji propisana bilo kakva, pa ni “ispravna” forma isprava koju su obavezni prihvatiti referenti u ZK-uredima. S druge strane, kada nema specifičnih odredbi, onda se primjenjuju generalna, opća uputstva.

U ovom slučaju to bi trebalo značiti da vaš ugovor za bilo koji posao u procesu pravnog prometa nekretninama možete, od danas, napraviti kod notara ili kod advokata, možete ga ovjeriti u općini ili ne morate ništa od navedenog već je dovoljno da ga potpišu strane obligatornog odnosa. Trebalo bi, prema tumačenjima, da jednaku vrijednost za referenta u ZK-uredima imaju isprave i ugovori nastali na bilo koji od navedenih načina.

Nekima će sve ovo zvučati pozitivno – jer neće biti u obavezi plaćati skupe notarske usluge.

Drugi će, kao advokati, u ovakvoj situaciji vidjeti priliku za vlastitu korist. Ali ono što je jedino sigurno jeste da je od danas u Federaciji Bosne i Hercegovine ugrožena sigurnost u pravnom prometu nekretnina.

Hayat pratite putem aplikacija za iPhone/iPad & Android uređaje, a sve naše kanale gledajte UŽIVO putem servisa ‘GLEDAJ Hayat‘ na aplikacijama i portalu. Sve propuštene emisije i najbolje serije unaprijed gledajte u videoteci ‘Hayat PLAY’.

Ukoliko smatrate da sadržaj objavljen na portalu hayat.ba krši vaše autorsko, lično ili drugo pravo ili interes, možete zahtijevati objavu odgovora ili ispravke. Slučaj će biti u najkraćem roku razmotren, a sporni sadržaji biće uklonjeni ili ispravljeni odmah po eventualnom ustanovljavanju istinitosti sadržaja žalbe. Sve pritužbe kao i prigovore možete slati na e-mail adresu digitala@hayat.ba. Materijal poslat na ovu e-mail adresu će se smatrati pravovaljanim. Svi drugi oblici prigovora neće se smatrati relevantnim i portal hayat.ba nema obavezu postupiti po istim.

NAJNOVIJE